Toàn quốc GIẢI QUYẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG TRƯỜNG HỢP BÊN MUA TỪ TRẦN

Trong quan hệ pháp luật dân sự về giao dịch bất động sản, sự kiện một bên chủ thể tham gia, đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng (bên mua), không may qua đời khi hợp đồng đang trong quá trình thực hiện là một tình huống pháp lý phức tạp và nhạy cảm. Sự cố này không chỉ gây ra những mất mát về mặt tình cảm cho gia đình người đã khuất mà còn đặt ra hàng loạt các vấn đề pháp lý hóc búa liên quan đến số phận của hợp đồng, quyền lợi đối với tài sản và trách nhiệm thanh toán tiếp theo. Việc xác định hướng xử lý hậu quả pháp lý trong trường hợp này đòi hỏi sự phân tích kỹ lưỡng dựa trên giai đoạn thực hiện của hợp đồng, hình thức pháp lý của giao dịch tại thời điểm xảy ra sự kiện tử vong, cũng như quy định của pháp luật về thừa kế và nghĩa vụ tài sản.
Về nguyên tắc chung, khi bên mua qua đời, tư cách chủ thể trong hợp đồng sẽ không đương nhiên chấm dứt mà sẽ được chuyển giao cho những người thừa kế hợp pháp thông qua thủ tục khai nhận di sản. Tùy thuộc vào tiến độ của giao dịch, quy trình xử lý sẽ được phân chia thành các trường hợp cụ thể với những hệ quả pháp lý khác nhau.

Thứ nhất, đối với trường hợp bên mua qua đời sau khi hợp đồng mua bán đã được công chứng và đã hoàn thành phần lớn nghĩa vụ tài chính (thanh toán từ 2/3 giá trị trở lên), vị thế pháp lý của người mua lúc này đã rất vững chắc. Quyền được nhận bàn giao nhà và quyền yêu cầu sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lúc này được xem là một quyền tài sản nằm trong khối di sản thừa kế. Đồng thời, nghĩa vụ thanh toán số tiền còn thiếu (nếu có) cũng trở thành nghĩa vụ tài sản mà người chết để lại. Theo quy định tại khoản 1 Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, những người thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Do đó, sau khi thực hiện xong thủ tục khai nhận di sản tại tổ chức hành nghề công chứng, những người thừa kế sẽ tiếp quản vị trí của bên mua để thanh toán nốt phần tiền còn lại, nhận bàn giao nhà và hồ sơ pháp lý từ bên bán. Khi các nghĩa vụ đã hoàn tất, người thừa kế sẽ là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu có nhiều đồng thừa kế, họ có thể thỏa thuận văn bản để cử người đại diện đứng tên hoặc cùng đứng tên sở hữu chung theo phần di sản mà mỗi người được hưởng.

Thứ hai, trong trường hợp giao dịch mới chỉ dừng lại ở hợp đồng đặt cọc hoặc giấy viết tay chưa qua công chứng, rủi ro pháp lý thường cao hơn. Tuy nhiên, quyền tiếp tục thực hiện giao dịch hoặc quyền đòi lại khoản tiền đã cọc vẫn là quyền tài sản được thừa kế. Sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận di sản, người thừa kế có đầy đủ tư cách pháp lý để yêu cầu bên bán tiếp tục thực hiện thỏa thuận ban đầu. Nếu bên bán lợi dụng sự kiện bên mua qua đời để "bẻ kèo" hoặc từ chối hợp tác, người thừa kế có quyền khởi kiện ra Tòa án. Lúc này, Tòa án có thể áp dụng quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 để công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức, với điều kiện bên mua (và người thừa kế tiếp nối) đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.

Thứ ba, một vấn đề then chốt khác cần giải quyết là khả năng tài chính để tiếp tục hợp đồng khi bên mua chết trước khi thanh toán đủ tiền. Theo nguyên tắc về giới hạn trách nhiệm của người thừa kế được quy định tại Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015, họ chỉ có nghĩa vụ thanh toán khoản nợ (tiền mua nhà còn thiếu) trong phạm vi giá trị di sản mà người chết để lại. Nếu khối di sản có giá trị đủ lớn để chi trả, người thừa kế sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng như bình thường. Tuy nhiên, nếu di sản không đủ để thanh toán phần còn lại, người thừa kế không bắt buộc phải dùng tài sản riêng của mình để bù đắp, trừ khi họ tự nguyện làm điều đó để giữ lại căn nhà. Trong tình huống di sản không đủ và người thừa kế không muốn bỏ tiền túi, phương án khả thi nhất là đề nghị thanh lý hợp đồng. Lúc này, bên bán sẽ hoàn trả lại số tiền đã nhận sau khi trừ đi các chi phí thiệt hại thực tế hoặc khoản phạt vi phạm (nếu có thỏa thuận) phù hợp với quy định pháp luật.

Tóm lại, việc giải quyết hợp đồng khi bên mua qua đời là một quá trình chuyển giao quyền và nghĩa vụ phức tạp, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các quy định về dân sự, đất đai và thừa kế để đảm bảo quyền lợi cho cả hai phía. Long Phan PMT cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp Quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan một cách thuận lợi và đúng quy định. Liên hệ ngay hotline 1900636387 để được tư vấn miễn phí.